종로 도시정보 : 기타규제 안내지역

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기타규제 안내지역

가로구역별 높이기준의 정의
가로구역별 높이기준이라 함은 종전의 도로 사선제한을 대체하는 높이기준으로서, 건축법 제51조 제1항의 규정에 의거 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 지정된 건축물의 최고높이를 말합니다. 가로구역별 높이기준이 지정된 대지는 종전규정에 의한 높이기준(도로사선제한)을 적용받지 않습니다. 다만, 지구단위계획구역 등 별도의 높이가 지정되어 있는 가로구역에 대해서는 가로구역별 높이기준에서 따로 정하는 바에 의합니다.
지정 목적
서울시의 도시적 특성과 다양한 지구차원의 특성을 반영한 높이기준을 지정하여, 바람직한 도시경관을 조성하고 대지여건에 적합하며 주변건물과 조화를 이루는 건물이 건축되도록 함으로써 도시건축 환경개선에 기여하는데 목적이 있습니다.

지정 대상
가로구역별 높이기준은 상업지역과 미관지구를 우선 지정대상으로 하며 기타 도시경관 조성을 위하여 필요하다고 인정되는 구역안의 가로구역에 대해서도 지정할 수 있습니다.
지정 절차
높이기준 지정이 필요한 구역을 대상으로 시건축위원회의 자문과 유관부서 협의를 거쳐 계획안을 수립하여 15일 이상의 공람 후 의견을 수렴하고 시건축위원회의 심의를 거쳐 높이기준을 지정공고를 하게 됩니다.

건축법 제60조
건축법시행령 제82조
서울특별시건축조례 제27조

국토관리 등을 위하여 특히 필요한 경우 허가권자의 건축허가나 이미 건축허가를 받은 건축물의 착공을 일정 기간 동안 제한하는 지역이다.

축허가 및 착공제한지역은 「건축법」에 의하여 국방·문화재보존·환경보전 등다양한 목적으로 지정 될 수 있으나 주로 도시지역에서 도시계획상 개발예정지에 신축건물이 난립하는 것을 막기 위한 목적으로 지정된다.
국토교통부장관이나 시·도지사가 건축허가 및 착공제한지역을 지정하는 경우 제한목적, 기간, 대상 건축물의 용도, 구역의 위치, 면적, 경계 등의 상세한 사항을 허가권자에게 통보하고 허가권자는 즉시 이를 공고하여 일반이 알 수 있게 해야 한다.
건축허가 및 착공제한지역의 건축허가 및 착공 제한기간은 지정 후 2년 이내이며 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 연장할 수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 개발행위허가의 제한
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제60조 개발행위허가의 제한

도시계획 상 공익을 위해 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대한 개발행위의 허가를 제한하기 위해 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 지정하는 지역을 말한다.

개발행위허가 제한지역을 지정하는 경우는 다음과 같다.
1. 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역
2. 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역
3. 도시기본계획 또는 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시기본계획 또는 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역
개발행위의 제한기간은 한차례 3년 이내이며, 제3호 내지 제5호에 해당하는 지역에 대해서는 한차례만 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다. 개발행위허가제한지역을 지정할 때는 반드시 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 공고하여야 한다.
[ ※ 개발행위허가 ]

건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할(건축물이 있는 대지 분할 제외), 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역 안에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 등 개발행위를 위해서는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의에 따라 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받아야 하며 이를 개발행위허가라 한다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제63조 개발행위허가의 제한
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제60조 개발행위허가의 제한

가로구역별 높이기준 지정절차

가로구역별 높이기준은 토지이용계획, 도로폭, 기반시설용량, 도시경관계획, 장래발전계획 등을 고려하여 높이계획을 수립하고 이를 가로구역별로 기준높이와 최고높이, 인센티브와 높이삭감, 높이완화기준 등으로 지침도서에 제시합니다.

구역설정
시 건축위원회 자문

계획안수립

자치구 및 관련부서 협의
주민공람(15일 이상)
시 건축위원회 심의
계획안 보완
지정공고

가로구역별 높이기준에는 당해 가로구역에 기본적으로 허용되는 기준높이 외에 일정조건 충족 여부에 따라 인센티브나 높이삭감에 의해 높이가 더해지거나 감해질 수 있습니다. 또한, 당해 가로구역의 적용높이는 높이완화기준에서 정하는 바에 따라 건축위원회의 심의를 거쳐 완화할 수 있습니다.

건설교통부장관
- 국토관리상 필요한 경우
- 주무부장관이 국방 문화재 보존
- 환경보전 또는 국민경제상 필요 하다고 요청하는 경우
건축허가제한 보고
시ㆍ도시지사
- 지역계획 또는 도시계획상
  필요한 경우
- 건축허가제한
- 착공제한 통보
건축허가권자
- 목적ㆍ기간, 대상건축물의 용도 및 대상구역의 위치ㆍ면적ㆍ구역경계 등을 지체 없이 공고

의견제출

주민
의견제출 및 결과통보
- 개발행위허가제한안 수립
  
  건설교통부장관
  
  시ㆍ도지사
  
  시장 또는 군수
- 주민의견 청취
  
  건설교통부장관
  
  시ㆍ도지사
  
  시장 또는 군수
  - 토지이용규제 기본법 제8조 건설교통부장관 도지사는 의견 청취의 기한을 명시하여 관계 특별시장, 광역시장, 시장 또는 군수에게 안건송부(불가피한 경 우 직접 의견청취)
  - 2이상의 일간신문, 그지방자치 단체의 게시판 홈페이지에 14일 이상
- 도시계획위원회 심의
  - 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제 63조
  - 중앙도시계획위원회(건설교통부 장관)
  - 지방도시계획위원회
- 개발행위허가제한안 수립
  
  건설교통부장관
  
  시ㆍ도지사
  
  시장 또는 군수
  - 국토의 계획 및 이용에 관한법률 제 63조
  - 제한지역ㆍ제한사유ㆍ제한대상 행위 및 제한기간을 미리 고시
  - 관보(건설교통부장관)또는 당해 시ㆍ도 공보