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주택건설사업

  • 주택건설사업자 또는 주택조합이 건설할 부지의 소유권을 확보하여 단독주택 30호 이상 또는 공동주택 30세대 이상의 주택을 건설하여 공급하는 사업입니다.
  • 년간 단독주택은 20호, 공동주택은 20세대 이상의 주택건설 사업을 영위하고자 하는 자는 주택건설사업자로 등록하여야 한다.
  • 단독주택 30호 이상 또는 공동주택 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하고자 할 경우
  • 다만, 주택외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음의 경우는 예외
    1. 도시지역 중 준주거지역 또는 상업지역(유통상업지역은 제외한다)에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우로서 해당 건축물의 연면적에서 주택의 연면적이 차지하는 비율이 90퍼센트 미만인 경우
    2. 「농어촌정비법」 제2조제10호에 따른 생활환경정비사업 중 「농업협동조합법」 제2조제4호에 따른 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업인 경우
  • 구분 대상구역 등록기준
    주택건설사업자 연간 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대이상의 주택건설사업을 시행하고자 하는 자
    • 자본금 3억원(개인인 경우에는 자산평가액 6억원) 이상
    • 건축분야기술자 1인 이상(대지조성사업자인 경우 토목분야기술자 1인 이상)
    • 사업의 수행에 필요한 사무장비를 갖출 수 있는 면적
    대지조성사업자 연간 1만제곱미터 이상의 대지조성사업을 시행하고자 하는 자
  • 구분 대상구역 조합원의 자격
    지역주택조합 동일한 지역(주택법 제2조 제11호 가목의 지역)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
    • 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인자
    • 주택법 시행령 제2조제11호가목의 구분에 따른 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것
    직장주택조합 동일한 직장의 근로자가 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합
    • 조합설립인가신청일부터 입주가능일까지 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인자
    • 동일한 특별시·광역시·시 또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군을 제외한다)안에 소재하는 동일한 국가기관·지방자치단체·법인에 근무하는 자일 것
    리모델링주택조합 공동주택의 소유자가 당해 주택을 리모델링하기 위하여 설립한 조합
    1. 공동주택, 복리시설 또는 다목에 따른 공동주택 외의 시설의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다
    2. 가. 주택법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자
    3. 나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자
    4. 다. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우에는 해당 시설의 소유자를 포함한다)
  • 주택법 제21조 제1항 제1호에 따라 사업계획승인을 받은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제23조에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가(市價)로 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다.
    1. 주택건설대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능
    2. 주택법 제21조 제1항 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간을 산정할 때 대지소유자가 직계존속ㆍ직계비속 및 배우자로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능
  • 인가를 받아 설립된 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.
  • 매도청구에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

  • ※ 주택법 제21조 제1항 제1호 내용

    ① 제15조제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 1. 23.>

    1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제49조에 따른 지구단위계획(이하 “지구단위계획”이라 한다)의 결정(제19조제1항제5호에 따라 의제되는 경우를 포함한다)이 필요한 주택건설사업의 해당 대지면적의 80퍼센트 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)[제5조제2항에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다)의 경우에는 95퍼센트 이상의 소유권을 말한다. 이하 이 조, 제22조 및 제23조에서 같다]을 확보하고(국공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업주체에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 사업계획승인권자에게 제출하는 경우에는 확보한 것으로 본다), 확보하지 못한 대지가 제22조 및 제23조에 따른 매도청구 대상이 되는 대지에 해당하는 경우

  • 주택건설사업계획을 승인하였을 때와 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링의 허가를 하였을 때에는 「건축사법」 또는 「건설기술 진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자를 해당 주택건설공사의 감리자로 지정하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사 또는 대통령령으로 정하는 자인 경우와 「건축법」 제25조에 따라 공사감리를 하는 도시형 생활주택의 경우에는 그러하지 아니하다
    1. 300세대 미만 :「건축사법」에 따라 건축사사무소개설신고를 한 자 및 「건설기술 진흥법」 제26조 제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자
    2. 300세대 이상 :「건설기술 진흥법」제26조 제1항에 따라 등록한 건설엔지니어링사업자
  • 사업주체(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 하여 제15조제1항에 따른 호수 이상으로 건설ㆍ공급하는 건축주와 제49조에 따라 사용검사를 받은 주택을 사업주체로부터 일괄하여 양수받은 자를 포함한다. 이하 이 장에서 같다)는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다. 이 경우 국가유공자, 보훈보상대상자, 장애인, 철거주택의 소유자, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 대상자에게는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 입주자 모집조건 등을 달리 정하여 별도로 공급할 수 있다.
    1. 사업주체(공공주택사업자는 제외한다)가 입주자를 모집하려는 경우: 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인(복리시설의 경우에는 신고를 말한다)을 받을 것
    2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우
      • 가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 「건설기술 진흥법」 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함한다)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차, 입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격을 말한다. 이하 같다)의 납부 방법ㆍ시기ㆍ절차, 주택공급계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
      • 나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것
  • 사업주체가 주택법제54조에 따라 일반에게 공급하는 공동주택은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택의 경우에는 주택법 제57조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급(이에 따라 공급되는 주택을 "분양가상한제 적용주택"이라 한다.)하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비와 건축비로 구성(토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다)되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정한다.
    1. 공공택지
    2. 공공택지 외의 택지에서 주택가격 상승 우려가 있어 제58조에 따라 국토교통부장관이 「주거기본법」 제8조에 따른 주거정책심의위원회(이하 “주거정책심의위원회”라 한다)의 심의를 거쳐 지정하는 지역
    1. 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 공동주택관리법 시행령 제8조 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.
    2. 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 자치관리하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
    3. 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 관리의 이관 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

  • 지역ㆍ직장 조합설립인가

    • 주택법 제 32조에 의한 주택설립인가 지역(서울시) 에 6개월 이상 거주한 무주택(60m2이하)세대주
    • 주민 토지 소유자 대지 사용승락서 100%제출(구방침)

    민영주택사업은 아래 절차부터 진행됨 ↓

  • 지구단위계획구역지정 및 계획수립

    • 사업부지 5,000m2이상, 건립세대수 100세대 이상인 경우와 규모 이하라도 노후도 기준에 적합해야 함
      (노후도: 20년 경과 건축물이 2/3이상)

  • 사업계획승인

    • 지역조합은 건설업자와 공동사업주체로 사업계획승인 을 신청하여야 하며 사업부지토지 소유권을 100% 확보 하여야함
      (민간사업인 경우 토지사용승락으로도 가능함)
      착공전 소유권 100%확보

  • 감리자지정

    • 300세대 미만 건설공사 : 건축사법에 의한 감리자격이 있는 자
    • 300세대 이상 건설공사 : 건설기술관리법에 의한 건축 감리전문회사 또는 종합감리전문회사

  • 착공신고

    • 주택법 제 16조

  • 분양

    • 공정과 관련없이 착공 후 분양 가능

  • 사용검사

    • 주택법 제29조