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재건축
- 도시 및 주거환경 정비사업 중 하나에 해당하는 사업으로서, 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업.
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- 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사의 우려가 있는 지역
- 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
- 노후 불량건축물로서 기존 세대수가 200세대 이상이거나 그 부지면적이 1만제곱미터 이상인 지역
- 셋 이상의 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목에 따른 아파트 또는 같은 호나목에 따른 연립주택이 밀집되어 있는 지역으로서 법 제12조에 따른 안전진단실시 결과 전체 주택의 3분의 2 이상이 재건축이 필요하다는 판정을 받은 지역으로서 시ㆍ도조례로 정하는 면적 이상인 지역
- 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
- 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
- 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
- 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
- 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
- 공동주택
- 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 발표 1에 따른 기간
- 가목 이외의 공동주택: 20년
- 공동주택 이외의 건축물
- 철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년
- 가목 이외의 건축물: 20년
가. 영 제2조제2항제1호에 따른 노후ㆍ불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물을 말한다.
나. 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금ㆍ전기요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다.
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사업준비 단계(1단계)
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기본계획수립
(서울특별시)
- 14일 이상의 주민에게 공람
- 지방의회 의견청취
- 서울특별시 도시계획위원회 심의
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정비계획수립 및 정비구역지정
(구청장 입안→서울특별시장 결정)
- 30일 이상의 주민에게 공람
- 구의회 의견청취, 구도시계획위원회 자문
- 서울특별시 도시 · 건축공동위원회 심의
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사업시행 단계(2단계)
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[조합설립] 추진위원회 승인
(토지등소유자→구청장)- 위원장을 포함한 5인이상 위원으로 구성
- 토지등 소유자 과반수의 동의를 얻어 구청장의 승인을 받아야 함
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안전진단 실시
(공동주택)
- 신청인-비용부담, 현황도 및 결합부위 사진제출
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시 - 필요시 안전진단 또는 사업인가시기 조정
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구 - 안전진단 실시여부 결정 및 진단기관
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조합설립인가
(추진위원회→구청장)
- 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의
- 조합정관, 조합원 명부, 동의서, 창립총회 회록, 사업계획서 등 첨부
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사업시행인가
(시행자→구청장)
- 30일이상 공람
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- 시공사 선정
- 조합원 분양신청, 권리가액 평가
- 국ㆍ공유자 매수, 토지수용
- 시공사 선정은 사업시행인가 후 조합의 정관등이 정하는 경쟁입찰 방식으로
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관리처분 단계(3단계)
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관리처분계획 인가
(시행자→구청장)
- 시공자를 선정하여 계약 체결 후 21일 이내 분양 공고
- 토지등소유자 분양신청기간내 분양신청
- 시행자는 30일 이상 공람을 거쳐 인가신청
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- 착공신고(시행자→구청장)
- 분양 및 동 · 호수 추첨
- 건축물은 철거 신고후 건축물 철거
- 착공신고시 시공보증서 제출
- 일반분양 및 동 · 호수 추첨
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준공인가
(시행자→구청장)
- 준공인가 고시후 확정측량 및 토지 분할
- 분양자에게 토지 및 소유권 이전
- 시행자는 소유권 이전후 지방자치단체 공보에 이전고시한후 구청장에게 보고
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사업완료 단계(4단계)
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청산
- 대지 및 건축물에 대한 등기 촉탁
- 청산금의 징수 및 지급
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